آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع،مشاع،زمین مشاع،تفکیکی زمین،تفکیک املاک،تفکیکی اراضی،تفکیک اعیان،نقشه برداری املاک،اراضی شهری،ثبت اسناد و املاک،مسیر لوله گاز،مسیر لوله نفت،شهرسازی،معماری،بند3،بخشنامه سال65،قوانین تفکیک،قانون شهرداری،ماده101،ماده99،ماده19،ماده147،ماده148،وکیل،موسسه حقوقی،دادگاه،وزارت دادگتستری،قوه قضائئیه،وزارت،گروه وکلا،وکلا،کانون،حمایت،دادگاه،دپارتمان حقوقی،حقوق،حقوقی،شورا،مجلس،نهاد،ادارات،اداره،ارگان،مراجع،تجدید نظر،شعبه،رسمی،رسمیت،،مجازات،جزا،بین الملل،موسسات حقوقی،موسسه حقوقی بین امللی پردیس الله داد،پردیس،گروه قضایی،گروه حقوقی،شهرداری،02141781،41781،

افراز املاک مشاع و تفکیک

قوانین مربوط به تفکیک (قانون شهرداری)

قانون ثبت اسناد و املاک (مصوب 26 اسفندماه 1310 شمسی)

لایحه قانونی راجع به تفکیک وافراز اراضی مورد تصرف سازمان عمران اراضی شهری استان های کشور

ضوابط وقواعد تفکیک
 
نحوه تفکیک املاک 
 
نظارت و کنترل تفکیک اراضی شهرها
 
نظارت و کنترل بر تفکیک اراضی خارج از محدوده شهرها
 
مراحل تفکیک املاک
 
قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذر ماه سال ۱۳۵۷
 
آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع ۱۳۵۷
 
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
 
افراز املاک مشاع و تفکیک

در تـفـکـیـک وجـود حـالـت اشـاعـه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است و هنگام تفکیک توجهی به مقدار سهم مالکان در کل 6 دانگ الزامی ندارد و پس از تفکیک به‌هنگام تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می‌گردد که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد. تفکیک در اداره ثبت انجام می‌گیرد و صورتجلسه تفکیکی صادر می گردد. در صورتی که بر تفکیک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی می‌شود و سن مالک یا مالکان دخالتی در امر تفکیک ندارد.

 در افراز باید حالت اشاعه؛ یعنی مالکیت بیش از یک نفر باشد و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعی ضروری بوده و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا و به وضـعـیـت دیـگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و مقدار اضافی ملک که در سهم شریک قرار می‌گیرد، بهای آن تقویم و در صورت‌مجلس افراز قید شود. اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبی اگر  میان مالکان، محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه خواهد بود.

 

قوانین مربوط به تفکیک

قانون شهرداری:

بند 2 ماده 99 :شهرداری ها موظفند اقدامات زیر را انجام دهند:

تهیه مقرراتی برای انجام اقدامات عمرانی از قبیل قطعه بندی و تفکیک اراضی، خیابان کشی – ایجاد باغ و ساختمان-ایجاد کارگاه و کارخانه و همچنین تهیه مقررات مربوط به حفظ بهداشت عمومی مخصوص به شهر با توجه به نقشه عمرانی شهر.

ماده 101: اداره ثبت اسناد و دادگاهها مکلفند در موقع تقاضای تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم آن عمل تفکیک را طبق نقشه ای انجام دهند که قبلاً به تصویب شهرداری رسیده باشدنقشه ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه می نماید و برای تصویب به شهرداری در قبال رسید تسلیم می کند باید حداکثر ظرف دوماه از طرف شهرداری تکلیف قطعی آن معلوم و کتباً به مالک ابلاغ شود.

در صورتی که در موعد مذکور شهرداری تصمیم خود را به مالک اعلام ننماید مراجع مذکور در فوق مکلفند پس از استعلام از شهرداری طبق نقشه ای که مالک ارائه می نماید عمل تفکیک را انجام دهند.

معابر و شوارع عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث می شود متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان وجهی به صاحب آن پرداخت نخواهد کرد.

 

آئین نامه اجرائی قانون اراضی شهری :

ماده 19- چنانچه مساحت زمین فرد واجد شرایطی که برای آن پروانه ساختمان صادر میگردد مازاد بر حد نصاب مقرر در قانون باشد وقبلا" برای آن گواهی مهلت عمران صادر نشده باشد شهرداریها ضمن رعایت مفاد ماده 18 قبل از صدور پروانه ساختمانی نسبت به جدا نمودن مازاد آن تا حد نصاب مقرر اقدام و برای این منظور میتوانند بدون توچه به مقررات تفکیکی منطقه وقوع ملک و فقط با رعایت حداقل نصاب تفکیکی مسکونی در آن شهر و طرحهای اصلاحی بنحوی نقشه تفکیکی را تصویب نمایند که نزدیک ترین مساحت به حد نصاب مقرر قانون برای متقاضی باقی بماند مشروط بر اینکه هیچ گاه از حد نصاب مذکور تجاوز ننماید0

تبصره 1- تهیه نقشه تفکیکی به عهده متقاضی صدور پروانه است 0

تبصره 2- در صورتیکه عمل تفکیک به لحاظ ضوابط مربوطه و طول و ابعاد ملک انجام پذیر نباشد پرونده به سازمان زمین شهری ارجاع و پس از قطعیت نظریه کمیسیون تشخیص در صورت بایر بودن مازاد زمین جزو قطعه محسوب و در صورت موات بودن بهای مازاد توسط سازمان زمین شهری دریافت و سپس اجازه نامه جهت ادامه ید به صاحب سند تسلیم خواهد شد0

تبصره 3- در صورتی که تفکیک مازاد زمین از کل قطعه امکان پذیر باشد شهرداری نقشه تفکیکی مصوب خود را به سازمان زمین شهری ارسال و پس از قطعیت نظریه کمیسیون تشخیص سازمان مذکور نقشه تفکیکی را با ذکر نوع زمین از لحاظ موات یا بایر بودن مبتنی برنظرکمیسیون به اداره ثبت مربوطه ارسال می نماید تا در صورت موات بودن زمین ،ثبت و سند قطعه مازاد ابطال وسند ماکلیت آن بنام دولت با نمایندگی سازمان زمین شهری صادر گردد و در صورت بایر بودن اداره ثبت با توضیح لازم در سوابق ثبتی و صفحه ملاحظات سند مالکیت قید نماید، باقمیانده زمین در مهلت اعتبارقانون اراضی شهری (نه عین نه منفعت ) قابل واگذاری نیست مگر به دولت و با تقویم دولت 0 سازمان پس از وصول صورت جلسه تفکیکی از اداره ثبت سوابق ارسالی را جهت صدور پروانه ساختمانی در حد نصاب مقرر به شهرداری اعاده مینماید0

 

قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران:

ماده 6 - در شهرهایی که دارای نقشه جامع می باشند ثبت کل مکلف است در مورد هر تفکیک طبق نقشه ای که شهرداری بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی تایید کرده باشد اقدام به تفکیک نماید و در مورد افراز دادگاهها مکلفند طبق نقشه تفکیکی شهرداری اقدام نمایند. هرگاه ظرف مدت چهار ماه نقشه تفکیکی از طرف شهرداری حسب مورد به ثبت یا دادگاه ارسال نشود ثبت یا دادگاه نسبت به تفکیک یا افراز راسا اقدام خواهند نمود.

فراز 3 بند 383 مجموعه بخشنامه های سال 65 سازمان ثبت اسناد و املاک :

ناظر است به تفکیک ساختمانهایی که مجزی از هم در یک قطعه زمین احداث و طبق گواهی پایان کار ساختمانی فاقد مشترکات بوده یا شهرداری عرصه آن غیر قابل تفکیک اعلام ننماید.

 

قانون ثبت اسناد و املاک (مصوب 26 اسفندماه 1310 شمسی)

ماده 154-(اصلاحی 31/4/1365)-دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی به تایید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آن ها اقدام نمایند و شهرداری ها مکلفند بر اساس ضوابط طرح جامع،تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت ظرف دو ماه اظهارنامه و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال کننده اعلام دارند در غیر این صورت دادگاه ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک راسا اقدام خواهند نمود.

 

لایحه قانونی راجع به تفکیک وافراز اراضی مورد تصرف سازمان عمران اراضی شهری استان های کشور

مصوب 22/10/1358 شورای انقلاب شماره 1476-د-30/10/58

ماده واحده: سازمان های عمران اراضی شهری استان های کشور نسبت به اراضی که به موجب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مصوب5/4/1358 و اصلاحیه بر قانون مذکور مصوب 28/4/1358 هم یا قسمتی از آن در تصرف دولت قرار می گیرد، از نظر تفکیک و افراز نیازی به جلب رضایت مالکین قبلی نخواهند داشت و ادارات ثبت اسناد و املاک و شهرداری ها مکلف به انجام درخواست سازمان های عمران خواهند بود .

 

ضوابط وقواعد تفکیک
 

تفکیک اراضی مسیر لوله های نفت و گاز 
بند373-در مورد تفکیک اراضی مسیر خطوط لوله مواد نفتی و گاز سراسری وقت معاینه محلی را به وزارتخانه مربوطه اطلاع داده و با رعایت کلیه مقررات عملیات مربوطه را انجام دهید.بند367 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا آخر سال49اعلام وقت تفکیک اراضی مسیر لوله نفت :
بند 374-وقت تفکیک حدود اراضی مسیر لوله نفت را با مهلت معقول با آدرس تهران امور اداری قسمت خطوط لوله ابلاغ نمایند. بند446 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اخر سال 49تفکیک ملکی که فاقد متراژ و نقشه است :
بند 375-در موقع تفکیک قسمتی از ملک مورد تحدید و یا ثبت شده که بدون قید طول اضلاع و مساحت سند مالکیت آن صدر شده نقشه برداری مورد تفکیک و باقیمانده آن با رعایت جهات مذکور در صورتمجلس تحدیدی و سند مالکیت ضروری است و باید از حدود مذکور در صورتمجلس تحدید و سند مالکیت تجاوز نشود در صورت بروز اشکال گزارش و کسب تکلیف شود. بند362 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا آخر سال 49

تفکیک ملک فاقد بنا و ملکی که تحدید نشده :

بند 376-تفکیک املاک فاقد ساختمان که داری حدود مشخص نیست منوط به پی کنی از طرف ذینفع است و نیز نسبت به املاکی که عمل تحدید حدود انجام نشده تفکیک قسمتی از ان به وسیله اداره ثبت برای انجام معاله ممنوع است. بند363 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اخر سال 49تفکیک عرصه براساس تملک اعیانی :
بند380-درمواردیکه مالک اعیان قصد خرید عرصه زیر بنا را داشته باشد و تحدید حدود اعیان هم عملی شده باشد در تفکیک عرصه اقدام و پس از انجام تشریفات مقرر انتقال در صدور سند مالکیت اقدام بنمائید ، بدیهی است عرصه تابع حدود اعیان خواهد بود و انجام تفکیک عرصه مزبور نیاز به احتیاجی به جلب نظر شهردای ندارد. بخشنامه شماره6604/3-4/10/54

 

تعیین حدود و نقشه برداری املاک و اراضی :

بند381-با اینکه در تبصره الحاقی به ماده 57 ائین نامه قانون ثبت مقرر گردیده که در موقع تحدید حدود املاک نقشه ملک ترسیم و نتیجتا سند مالکیت با قید مساحت و طول ابعاد صادر گردد ، باز ملاحظه می شود که اغلب اسناد مالکیت مربوط به اراضی و املاک اعم از محصور و یا غیر محصور بدون قید مساحت و طول ابعاد صادر می گردد.با توجه به اینکه که اکثر اختلافات به علت عدم قید مساحت در سند مالکیت و یا عدم ترسیم نقشه ملک در موقع تحدید حدود پیش می آید ،لزوما خاطر نشان می نماید که در موقع تحدید و یا تفکیک و افراز اراضی و یا بعد از آن نقشه ملک بطور تصحیح ترسیم و حتما سند مالکیت با قید مساحت و طول ابعاد صادر شود
اصلاحیه بخشنامه های شماره 6544/3-12/11/53و5377/3-24/11/58وبند360 مجم.عه بخشنامه های تا آخر سال 49.

تفکیک اعیانها :
بند382-در مواردی که مالک اعیانی های ثبت شده براسا ماده104 مکرر ائین نامه تقاضای تفکیک می نماید و عرصه متعلق به دیگری است ،همانطور که در ماده 104 مکرر ائین نامه قانون ثبت قید شده است در موقع تحدید حدود اعیانی باید مراتب به مالک عرصه و مجاورین اخطار شود لازم است در موقع تفکیک هم به منظور محفوظ بودن حق مالک عرصه ، مراتب به مشارالیه ابلاغ و اخطار گردد ،بدیهی است با صدور سند مالکیت اعیانی دیگر ادعائی نسبت به اصل مالکیت مسموع نخواهد بود
بخشنامه 7704/3-27/12/53 اصلاحی

 

نحوه تفکیک املاک :
بند383 -به منظور ایجاد وحدت رویه در تفکیک و افراز املاک در واحدهای ثبتی خاطر نشان می نماید
1-ادارات ثبت مکلفند در موقع تفکیک اراضی محدوده قانونی شهر و حریم آن به عمل تفکیک و افراز را در اجرای ماده 154 اصلاحی قانون ثبت طبق نقشه ای انجام دهند که یراساس ماده 101 قانون اصلاحی شهرداریها به تصویب شهرداری رسیده باشد
2-در مورد تفکیک ساختمان هایی که مجزا از هم به صورت آپارتمان احداث شده اند با توجه به گواهی پایان کار صادره از شهرداری و قانون تملک اپارتمانها و آئین نامه اقدام شود
3-در مورد تفکیک چند ساختمان که مجزا از هم در یک قطعه زمین احداث گردیده چنانچه بر گواهی پایان کار این ساختمانها دارای مشترکات از قبیل (انباری ، راهروها ، تابلوی آب و برق ،مراکز حرارتی و برودتی و تهویه و غیره)باشند و یا اینکه شهرداری در گواهی صادره عرصه را قابل تفکیک نداند ادارات ثبت بایستی فقط نسبت به تفکیک اعیان ساختمانها با رعایت ضوابط مقرر در قانون تملک آپارتمانها اقدام نمایند و در مورادی که از این قبیل ساختمانها براساس گواهی پایان کار دارای مشترکات نباشند ادارات ثبت راسا نسبت به تفکیک عرصه واعیان اقدام خواهند نمود
4- در مورد ساختمانهای احداثی قبل از سال 1349 مستنداً به تبصره 8 از ماده 100 اصلاحی قانون شهرداریها ارائه گواهی پایان کار ضرورتی نداشته و ادارات ثبت راساً اقدام به تفکیک نمایند
5- در مورد افراز اراضی خارج از محدوده قانونی شهرها نسبت به افراز سهام مشاعی مالکین با توجه به رأی وحدت رویه شماره 48-24/10/63 هیئت عمومی دیوانعالی کشور براساس قانون و آئین نامه افراز و فروش املاک مشاع عمل می شود
6- تکلیف تفکیک اراضی و ساختمانهای خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها را آئین نامه استفاده از اراضی و احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها روشن نموده است
(اصلاح شده بند 370 مجموعه بخشنامه های تا آخر سال 49 و بخشنامه شماره 3210/3- 5/5/1354).

 

نظارت و کنترل تفکیک اراضی شهرها

در ماده 101 الحاقی به قانون شهرداری مصوب اسفندماه 1345 مقرر داشته است:د اداره ثبت و اسناد و دادگاهها مکلفند در موقع تفکیک اراضی محدوده شهرو حریم آن عمل تفکیک را طبق نقشه ای انجام دهند که قبلا به تصویب شهرداری رسیده باشد همچنین ماده 6 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب اسفند ماه 1351 مقرر می نماید: در شهرهایی که دارای نقشه جامع می باشند ثبت کل مکلف است در مورد هر تفکیک طبق نقشه ای که شهرداری براساس ضوابط طرح جامع یا تفضیلی یا هادی تایید کرده باشد اقدام به تفکیک نماید و در مورد افغراز دادگاهها موکلفند طبق نقشه تفکیکی شهرداری اقدام نمایند. هرگاه ظرف مدت 4 ماه نقشه تفکیکی از طرف شهرداری حسب مورد به ثبت یا دادگاه ارسال نشود یا دادگاه نسبت به تفکیک یا افراز رسما اقدام خواهند نمود.

در حال حاضر روش مورد عمل این است که شهرداریها وظایف خود را در مورد نقشه های تفکیکی اراضی و تصویب آنها محدود به آن می دانند.که رسیدگی کنند زمینی که برای آن تقاضای تفکیک شده است در مسیر گذر بندی ها و تاسیسات پیش بینی شده در طرح جامع و طرحهای تفضیلی ( اگر برای ان شهر طرح جامع و برای ان منطقه طرح تفضیلی تهیه و تصویب شده باشد) قرار نداشته و مساحت قطعات تفکیکی و عرض معابر ان نیز از میزان مساحت قطعات و عرض معابر که در ضوابط پیوست طرح جامع تعیین شده است کمتر نباشد.شهرداری وارد این مسئله نمی شود که اولأ معابر تعیین شده در نقشه تفکیکی چه کیفیتی داشته و چگونه به معابر اصلی متصل می گردد و مسیر معابر مذکور در کدام جهت قرار می گیرد که تناسب لازم را با گذر بندیهای آن ناحیه از شهر داشته باشد و جهات اربعه قطعات تفکیکی چگونه تعیین شده و آیا با سایر قطعات مجاور و یا ساختمانهایی که قبلا در آن منطقه ایجاد شده است هماهنگی دارد یا نه؟

در وضع موجود مخصوصأ با اختیاری که به موجب مواد 96 و 101 الحاقی به قانون شهرداری مصوب سال 1345 و ماده 23 قانون نوسازی و عمران شهری مصوب آذر ماه 1347 و ماده 6 قانون تاسیس شورای عاللی شهرسازی و معماری ایران مصوب 1351 به شهرداریها براساس تصویب نقشه های تفکیکی اراضی و نظارت بر طرز استفاده از زمین در داخل محدوده و حریم شهرها داده شده است.ممکن است ضوابط مربوط به نحو استفاده از اختیارات مذکور توسط شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تصویب و ابلاغ گردیده به موقع اجرا درآید، و یا اینکه هر شهرداری با استناد به بند 9 ماده 45 شهرداری آیین نامه مربوط را تهیه نموده به تصویب شورای شهر برسانند و سپس اجرا کننند . ولی هیچ یک از دو نوع اقدام مذکور تا کنون انجام نگردیده و دخالت شهرداریها محدود به ضوابط تعیین شده در طرحهای جامع شهری و تنها در شهرهایی است که دارای طرح جامع می باشند.

 

نظارت و کنترل بر تفکیک اراضی خارج از محدوده شهرها

در مورد تفکیک اراضی به قطعات ساختمانی در خارج از محدوده و حریم شهرها نظر به اینکه به موجب ماده 7 قانون تغییر نام وزرات آبادانی و مسکن به وزرات مسکن و شهرسازی ایجاد شهر و شهرک غیر روستایی در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها موکول به پیشنهاد وزارت مسکن و شهرسازی و تصویب شورای عالی شهرسازی خواهد بود و چون در ماده 3 قانون مذکور به طور کلی تعیین سیاست های شهرساز یدر سراسر کشور اعم از داخل و خارج از محدوده شهرها به عهده وزارت مسکن و شهرسازی واگذار گردیده و بر طبق ماده 8 قانون فوق الذکر تصویب آیین نامه های اجرایی ان از وظایف و اختیارات هیئت وزیران مقرر شده است. آیین نامه مذبور تحت عنوان«آیین نامه مربوط به استفاده از اراضی و احداث بنا و تاسیسات خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها» به تصویب هیئت وزیران رسیده و ابلاغ گردیده است:

به موجب ماده 3 آیین نامه فوق الذکر تفکیک و تقسیم اراضی واقع در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها به قطعات کمتر از 20 هکتار در مورد شهرکها تابع ضوابط و دستورالعمل مربوط و در مورد اراضی غیر شهرک تحت شرایط و ترتیبات زیر مجاز خواهد بود.

1- هدف از تفکیک اجرای طرح مشخص باشد که طبق مقررات مربوط مورد موافقت مراجع زیربط قرار گرفته باشد.

2- مساحت قطعات تفکیکی معادل و متناسب با اجرای طرح مورد نظر باشد.

3- انجام عملیات ساختمانی و تاسیساتی طرح در زمین مورد نظر امکان پذیر بوده و مغایرتی با ضوابط تعیین شده در ماده 4 همان آیین نامه در مورد ایجاد ساختمانها و تاسیسات نداشته باشد.

4- نظر وزارت کشاورزی و منابع طبیعی یا واحدهای تابع ان وزارت که اختیارات لازم به انها تفویض شده باشد مبنی بر عدم قابلیت تولید زراعی اراضی و اقتصادی نبودن بهره بری کشاورزی از زمین مورد نظر و مناسب بودن ان برای اجرای طرح نسبت به اراضی دیگر همان حوزه کشاورزی اعلام شده باشد.

5- تقاضا و نقشه ی تفکیکی ضمن رعایت کلیه شرایط بلا مورد تصویب مراجعی که در حوزه هر استان اختیار صدور پروانه های ساختمانی را در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها دارند قرار گرفته باشند.

 

مراحل تفکیک املاک

اصطلاح تفکیک در حقوق جدید ایران پدید آمده و به مفهوم افراز و تقسیم نزدیک است. لکن با آنها فرق دارد زیرا در افزار باید حالت اشاعه وجود داشته باشد ولی در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد به عبارت ساده تر در افراز تعداد مالکین مشاعی باید از 2 نفر بیشتر باشند ولی در تفکیک حتی یک نفرهم که مالک شش دانگ ملکی باشد می توان آنرا به قطعات متعددی که قانوناً مقدور باشد تفکیک نماید که روش انجام انجام عمل تفکیک به شرح زیر بیان می شود
متقاضی باید با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و اخذ تقاضای تفکیک آن را به ضمیمه نقشه تفکیک ملک که خود موظف به تهیه آن می باشد به ثبت محل تسلیم دارد
تقاضا پس از ثبت در دفتر اندیکاتور جهت ضمیمه شدن به پرونده و اقدام لازم به ترتیب به شعبه بایگانی و یکی از نمایندگان ارجاع می گردد
نماینده پس از ملاحظه تقاضا و بررسی پرونده ثبتی نقشه ارائه شده وسیله متقاضی را طی نامه ای جهت تائید و موافقت با تفکیک به شهرداری محل ارسال می دارد
نامه تخیه شده پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن وسیله دفتر اندیکاتور به ضمیمه نقشه به شهرداری ارسال و پرونده تا وصول پاسخ شهرداری به بایگانی جهت ضبط اعاده می گردد.

تذکر 1: چنانچه ظرف دو ماه از تا ریخ ارسال نقشه به شهرداری پاسخی از ناحیه آن مرجع واصل نشود حسب مراجعه و تقاضای متقاضی اداره ثبت می تواند راساً مبادرت به تفکیک نماید
پس از وصول پاسخ شهرداری منضم به نقشه تائید شده و ثبت آن در فتر اندیکاتور حسب دستور مسئول اداره تاریخ مراجعه بعدی متقاضی برای عزیمت به محل و انجام عملیات تفکیک تعیین و به او ابلاغ و پرونده جهت ضبط تا روز مذکور به بایگانی ارسال می شود
در روز مقرر و با مراجعه متقاضی بایگانی پرونده را نزد مسئول اداره ارسال و او نماینده و نقشه بردار را جهت عزیمت به محل و انجام عمل تفکیک تعیین می نماید
بدیهی است چنانچه محل وقوع ملک خارج از شعاع 30 کیلومتر بوده و به نماینده و نقشه بردار فوق العاده ماموریت و هزینه سفر تعلق گیرد متقاضی موظف است آن را بشرحیکه در مباحث قبل توضیح داده شد در حساب سپرده نزد بانک ملی واریز نماید.

آنگاه نماینده و نقشه بردار در معیت متقاضی به محل وقوع ملک عزیمت و پس از استقرار در محل و معرفی ملک وسیله متقاضی نماینده حدود آن را با مجاورین و سوابق ثبتی تطبیق و در صورتیکه قطعات تفکیکی داخل در محدوده ملک باشند و اختلافی با مجاورین ملاحظه نگردد نقشه بردار نفشه تفکیکی را با توجه به نقشه تائید شده شهرداری ترسیم و قطعات تفکیکی را به نرخ منطقه ای ارزیابی و نماینده صورت جلسه تفکیکی را تهیه مراتب را طی گزارشی به اطلاع مسئول اداره می رسانند
در صورت جلسه تفکیکی با تعیین ابتدا بایستی جریان ملک و سپس حدود و مشخصات کل ملک آنگاه حدود و مشخصات قطعات تفکیکی با تعیین شماره و با ذکر طول ابعاد و مساحت به ترتیب نوشته شود و نماینده و نقشه بردار و متقاضی آن را امضاء نمایندمسئول اداره پس از بررسی صورت جلسه تفکیکی و تطبیق قطعات تفکیک شده با نقشه ترسیمی در صورتیکه اقدامات انجام شده را کافی تشخیص دهد صورت جلسه را جهت گواهی عدم بازداشت و اخذ هزینه تفکیک به ترتیب به دفتر بازداشتی و حسابداری ارجاع می نماید
متصدی دفتر بازداشتی پس از انجام گواهی لازم مبنی بر عدم بازداشت پرونده را به حسابداری ارسال می دارد
متصدی حسابداری هزینه تفکیک را بر مبنای بهای مندرج در برگ رازیابی تنظیم شده وسیله نقشه بردار محاسبه و قبض رمبوطه را صادر و جهت واریز در بانک ملی به متقاضی تسلیم می دارد
متقاضی پس از واریز هزینه تفکیک در بانک ملی که حساب ثبت در آن مفتوح است نسخ لازم را به ثبت اعاده تا ضمینه پرونده شود

متصدی حسابداری پس ازضمیمه نمودن قبض مربوطه به واریز هزینه تفکیک به پرونده و گواهی وصول آن را جهت اقدام بعدی نزد مسئول اداره ارسال می دارد
مسئول اداره پس از کنترل و بررسی عملیات انجام شده صورت جلسه تفکیکی را امضاء و همراه با پرونده به دفتر اندیکاتور می فرستد
متصدی دفتر اندیکاتور پس از درج شماره بر صورت جلسه آن را عطف به سابقه به دفترخانه درخواست کننده تفکیک ارسال و پرونده را جهت ضبط در ردیف مربوطه به بایگانی اعاده می دهد.

نحوه وصول عوارض تفکیک عرصه و اعیان

برابر طرح تفصیلی بر اساس موارد ذیل اقدام نماید :

تبصره 1 : با توجه به قانون اصلاحیه ماده 101 شهرداری تفکیک زمینها :

عوارض حق تفکیک از 500 متر مربع تا 1000 متر مربع 10% قیمت کل زمین یا قیمت کارشناسی

عوارض حق تفکیک از 1001 متر تا 2000 متر به میزان 15% زمین

عوارض حق تفکیک از 2001 متر تا 5000 به میزان 20% زمین

عوارض حق تفکیک از 5001 به بالا برابر 25% زمین

تذکر : شهرداری مجاز است با توافق مالک ، قدر السهم مذکور را بر اساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید .

تبصره 2: عوارض تفکیک اصولاً در اجرای ماده 101 قانون شهرداری و 147 قانون ثبت و

اسناد که سند دریافت داشته اند بر اساس تعرفه موجود قابل وصول خواهد بود چنانچه بعضی از افراد به هر دلیلی قطعات بزرگ را خریداری و بنا به دلخواه تفکیک و بر اساس فروشنامه عادی به غیر واگذار می نمایند در مراجعات به شهرداری برای گرفتن پروانه ساختمانی موظف به پرداخت عوارض خدماتی و تفکیک بر اساس تعرفه عوارض خواهند بود .

تبصره 3 : در صورت صدور سند به صورت مشاعی مشمول عوارض تفکیک نخواهد بود مگر زمان تبدیل به شش دانگ شامل عوارض تفکیک و خدماتی خواهد بود .

تبصره 4 : کلیه املاکی که دارای سند رسمی ناشی از اجرای ماده 101 قانون شهرداری باشند و قصد تفکیک مجدد ملک را نداشته باشند مشمول پرداخت عوارض تفکیک نخواهند بود .

تبصره 5 : کلیه املاکی که دارای سند رسمی ناشی از اجرای ماده 147 و ... باشند و قصد تفکیک مجدد آنرا نداشته باشند مشمول پرداخت عوارض تفکیک بر مبنای تعرفه فوق می باشند .

تبصره 6 : کلیه املاکی که دارای سند رسمی ناشی از اجرای ماده 101 قانون شهرداری و قصد تفکیک مجدد آنرا داشته باشند می بایست 6 برابر جدول ص 17 نسبت به پرداخت تعرفه اقدام نمائید .

تبصره 7 : کلیه اراضی و املاکی که بر اساس ماده 147 و 148 قانون نسبت به اخذ سند و یا بدون پرداخت عوارض تفکیک شهرداری اقدام به اخذ سند نموده اند در زمان مراجعه به شهرداری مشمول پرداخت عوارض تفکیک و نقل و انتقال می گردند .

تبصره 8 : زمین هایی که مساحت آنها بیش از 200 متر مربع باشد که سند اجاره از نهادهای قانونی (اداره اوقاف) و یا سند مالکیت آنان مربوط به قبل از سال 1366 باشد از پرداخت تفکیکی کلاً معاف می باشند ولی مشمول پرداخت عوارض خدماتی می شوند .

تبصره 9 : قطعات زیر 1000 متر مربع که در اجرای ماده 147 سند دریافت نمودند  و همچنین بصورت عادی تفکیک گردیده اند و چه دارای بنای مسکونی باشند و چه نباشند مشمول عوارض خدماتی و تفکیکی خواهند بود.

 

 

 افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه انجام می گیرد. افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا‌چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است و در  افراز رای صادر می‌شود. اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می‌شود.

 

قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذر ماه سال ۱۳۵۷

مادهٔ ۱

افراز املاک مشاع که جریان ثبتى آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتى‌که مورد تقاضاى یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتى محلى خواهد بود که ملک مذکور در حوزهٔ آن واقع است. واحد ثبتى با رعایت کلیهٔ قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز مى‌نماید.

تبصره:

نسبت به ملک مشاع که براى آن سند مالکیت معارض صادرگردیده، تا زمانى که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.

مادهٔ ۲

تصمیم واحد ثبتى قابل اعتراض از طرف هریک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض مى‌باشد. دادگاه شهرستان به دعوى رسیدگى کرده و حکم مقتضى صادر خواهد نمود، حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامى است.

مادهٔ ۳

هزینهٔ تفکیک مقرر در مادهٔ ۱۵۰ قانون اصلاحى ثبت اسناد و املاک در موقع اجراء تصمیم قطعى بر افراز به‌وسیلهٔ واحد ثبتى دریافت خواهد شد.

مادهٔ ۴

ملکى که به‌موجب تصمیم قطعى غیرقابل افراز تشخیص شود با تقاضاى هریک از شرکاء به‌دستور دادگاه شهرستان فروخته مى‌شود.

مادهٔ ۵

ترتیب رسیدگى واحد ثبتى و ابلاغ اوراق و ترتیب فروش املاک غیرقابل افراز و تقسیم وجوه حاصل بین شرکاء و به‌طور کلى مقررات اجرائى این قانون طبق آئین‌نامه‌اى خواهد بود که به تصویب وزارت دادگسترى مى‌رسد.

مادهٔ ۶

پرونده‌هاى افراز که در تاریخ اجراءِ این قانون در دادگاه‌ها مطرح مى‌باشد کماکان مورد رسیدگى و صدور حکم قرار مى‌گیرد ولى اگر خواهان افراز بخواهد دعوى خود را در واحد ثبتى مطرح کند باید دعوى سابق را از دادگاه استرداد نماید.

قانون فوق مشتمل بر شش ماده و یک تبصره پس از تصویب مجلس شورای ملی در جلسه روز یک شنبه یازدهم دی ماه 1356 در جلسه روز دوشنبه‌بیست و دوم آبان ماه یک هزار و سیصد و پنجاه و هفت شمسی به تصویب مجلس سنا رسید.‏

 

 

آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع ۱۳۵۷

مصوب ۱۳۵۸٫۰۲٫۲۰‌

ماده ۱ - مسئول هر واحد ثبتی با وصول درخواست افراز از طرف یک یا چند از شرکاء ملک مشاعی که در حوزه ثبتی مزبور واقع شده رسیدگی به‌آن را به نماینده ثبت ارجاع می‌نماید.

‌ماده ۲ - نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ملک وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن اعم از این که در دفتر‌املاک ثبت شده یا نه و دارای سند مالکیت معارض می‌باشد یا خیر اعلام نظر نموده پرونده را به نظر مسئول واحد ثبتی می‌رساند.‌

ماده ۳ - پس از تأیید این که جریان ثبتی خاتمه یافته و ملک دارای سند مالکیت معارض نمی‌باشد مسئول واحد ثبتی به نقشه‌ بردار ثبت مأموریت ‌می‌دهد که با دعوت و حضور متقاضی و سایر شرکاء و نماینده ثبت محل را معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق آنان نقشه ملک‌مورد افراز را ترسیم و به امضاء نماینده ثبت و کلیه شرکاء حاضر می‌رساند.

‌ماده ۴ - نقشه‌بردار مکلف است پس از ترسیم نقشه به طوری که در تفکیک معمول است حدود و مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی ‌را نیز تعیین و در صورت مجلس منعکس و به امضاء نماینده ثبت و شرکاء حاضر رسانیده و به مسئول واحد ثبتی تسلیم نماید.‌

ماده ۵ - مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن ‌با وضعیت و سوابق ثبتی تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می‌نماید.

‌ماده ۶ - تصمیم مسئول واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورتمجلس و فتوکپی نقشه افرازی (‌در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه ‌شرکاء ابلاغ می‌شود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند وفق مقررات ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسلیم ‌نمایند.‌طریقه ابلاغ مطابق با مقررات ابلاغ در آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء می‌باشد.

‌ماده ۷ - رسیدگی به اعتراضات واصله نسبت به تصمیمات متخذه از طرف واحد ثبتی در دادگاه شهرستان تابع مقررات دادرسی اختصاری است.

‌ماده ۸ - اجرای حکم قطعی افراز تابع مقررات اجرای احکام مدنی خواهد بود.

‌ماده ۹ - در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش ‌آن را به دایره اجراء دادگاه خواهد داد. ‌مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول اقدام می‌نماید.

‌ماده ۱۰ - وجوه حاصله از فروش ملک غیر قابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرایی طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکاء به نسبت سهام‌ تقسیم خواهد شد.


کلیدواژه‌ها:



گروه : دپارتمان املاک و مستغلات - تاریخ : 1395/06/09 - تعداد بازدید : 12424 -- گزارش ایراد در سایت


بازگشت بازگشت به صفحه نخست
کلیه حقوق مادی و معنوی سایت برای پردیس الله داد محفوظ است.