مشارکت در ساخت،وکیل ایران،وکیل ملک،پردیس،الله داد،حسام الله داد،اجرا،سازنده،منطقه1،منطقه2،منطقه3،منطقه 4،منطقه 5،منطقه 6، تراکم،اضافه بنا،خلافی،عدم خلافی،بنا،آرشیتکت،وکیل ملک،تخصصی ملک،قوانین سال 76،سال 56،تملک،موجر و مستاجر،برج،برج باغ،برج پم،تهران،جردن،الهیه،مسکن،قدرالسهم،زمین،باغ،شهرداری،خاکبرداری،شرکت،خرید و فروش،معاوضه،ترهین،رهن،

 
امور قراردادهای املاک و مستغلات
 
 
امور قراردادها در املاک و مستغلات به اختصار به شرح ذیل می باشد که بیشترین مشکلات حقوقی در امور مشارکت در ساخت بوده که به اختصار ذکر می گردد.

قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد خرید ساختمان نیمه ساخته ( در حال احداث )
 
قرارداد مبایعه نامه قطعی غیر منقول
 
قرارداد اقرارنامه انصراف از حق استفاده از پارکینگ
 
قرارداد سند فروش قطعی خانه و آپارتمان در رهن
 
قرارداد بیع زمین واگذاری مسکن و شهرسازی
 
قرارداد رهن ملک
 
قرارداد وام بانک 
 
قرارداد وکالت انتقال سرقفلی
 
قرارداد وکالت برای رهن و اجاره ملک
 
قرارداد وکالت برای فک رهن ملک
 
قرارداد وکالتنامه فروش ملک
 
قرارداد وکالت واگذاری سرقفلی
 
قرارداد بیع قطعی زمین دارای دفترچه مالکیت
 
قرارداد بیع قطعی آپارتمان با سند تفکیکی
 
قرارداد مبایعه نامه قطعی
 
قرارداد تکمیلی
 
قرارداد پیش فروش آپارتمان
 
قرارداد اجاره 

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

مشارکت در ساخت

نکته درباره آداب و احکام مشارکت در ساخت

۱اساس مشارکت در ساخت باید بر تجربه ،خوش نامی ،توانایی مالی وفنی ،وفاداری وپیمان داری، دانش وتخصص باشد.

۲تعیین قدرالسهم شرکاء با توجه به نوع سند ، محله ، سازنده و ... بسیار متفاوت ومتغیر است. این قدرالسهم درهنگام شراکت با سازندگان تجربی کفهء قدرالسهم به نفع مالک توافق می شودولی در مشارکت با مهندسین و آرشیتکت ، کفه قدرالسهم به نفع سازندگان است ، اگر چه در واقع هردو طرف در این نوع مشارکت بسیار راضی خواهند بود.

۳برای قرارداد های مشارکت درساخت ضمانت اجرایی قابل قبولی باید تعریف و توافق کرد.

۴پس از اتمام سقف وستون ودیوارچینی حتماً فی ما بین شریک سازنده ومالک ، تقسیم نامه ای شفاف و صریح با توجه به میزان قدرالسهم ، کیفیت وزمان فروش واحد های متعلق به خود تنظیم شود.

۵انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت برکیفیت اجرایی شریک سازنده  نباید فراموش شود.

۶انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده پس از اتمام سقف وستون و دیوار چینی صورت پذیرد.

۷حق دخل وتصرف برای مالک حفظ شودتا درصورت تأخیر وتعطیلی پروژه توسط شریک سازنده ، مالک بتواند برای تأمین مخارج پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.

۸کیفیت ساخت آپارتمان ها ی متعلق به مالک وشریک سازنده یکسان و برابر باشد.

۹برای حل اختلاف احتمالی برای تفسیر مفاد و توافقات از حکمیت وداوری استفاده شود.

۱۰توصیه می شود به جای طمع در میزان قدرالسهم اعیانی با سازنده خوش نام ،معتبر و پرتجربه شریک شود.

۱۱به جای فسخ واِقاله قراردادمشارکت در ساخت، قرادادی مطمئن و اصولی تنظیم شود. فسخ واقاله قرارداد ،پس از شروع عملیات تخریب  ویا گود برداری دیگر معنا و مفهومی ندارد.

۱۲برای انتخاب نقشه معماری و... حتماً فعالانه مشارکت داشته باشید.

۱۳:  اجازه اخذ وام به هر عنوان به شریک سازنده داده نشود.

۱۴در تعیین میزان خسارت نباید افراط و تفریط شود.

۱۵حتما موارد بیمه ساختمان و مسئولیت ساخت واجراء در ضمن قرارداد رعایت وتوجه شود.

۱۶مدت تأخیر مجاز و غیر مجاز مجری و شریک سازنده صریحاً مشخص شود.

۱۷حتماً آزمایش خاک ازشریک سازنده مطالبه شود.

۱۸مسئولیت پاسخگویی به هر گونه دعوی حقوقی و کیفری وسایر ادعا ها به عهده شریک سازنده) گذاشته شود.

۱۹قبل امضاء قرارداد مشارکت راجه به کم وکیف اجرای تعهدات و قول وقرار شریک سازنده مفصلاً تحقیق شود.

۲۰موضوع هارد شیپ  (شرط مذاکره مجدد) در صورت بروز حوادث غیر مترقبه و سیاسی و اقتصادی در متن قرارداد منظور شود.

۲۱برای اجرای تعهدات شریک سازنده ، امتیاز و تشویقی جهت حسن اجرای تعهدات در نظر گرفته شود.

۲۲مبنای تعیین قدرالسهم برای طرفین براساس قیمت عرصه و میزان هزینه ساخت و... می باشد.

۲۳واحدهای شراکتی فی مابین مالک و شریک سازنده با توجه به میزان قدر السهم آنان و نحوه بهره برداری و کیفیت فروش واجاره صریحاً مشخص شود.

۲۴کیفیت تحویل آپارتمان ها براساس قابلیت بهره برداری و بدون هیچ عیب وایرادی باید همراه باشد.

۲۵پس از اتمام هر مرحله از ساخت وساز ، به مالک تحویل شود واز وی اقرار گرفته شود. برای این منظور از شرکت های متخصص گواهی .تائید نامه اخذ ویک نسخه به مالک تحویل شود.

۲۶قبل از فک رهن ملک توسط مالک ، هیچ گونه اقدامات اجرایی و اداری انجام ندهید.

۲۷تکلیف مصالح ساختمان های کلنگی را مشخص کنید.

۲۸تکلیف خطوط تلفن های دایر فی مابین طرفین مشخص شود.

۲۹در خصوص اجازه اِعمال تغییرات توسط پیش خریداران و مالک ونحوه تأمین هزینه و مسئولیت اجرایی آن را صراحتاً مشخص نمائید.

۳۰تعیین تکلیف هزینه های شارژ و نگهداری ساختمان پس از تحویل ملک ونحوه تعیین هئیت مدیره ساختمان و... مشخص شود.

۳۱تنظیم جدول گانت چارت (سی .پی .ام) CPM  فراموش نشود.

۳۲هزینه های جانبی اعم از عوارض تراکم اضافی ، مالیات ، هزینه بیمه، هزینه های انشعاب آب ، برق، گازو... مشخصاً و صراحتاً توافق شود.

۳۳ازتنظیم قراردادمشارکت در ساخت با شخصیت های حقوقی اجتناب شود.

۳۴مسئولیت وهزینه های نحوه تنظیم سند و صورتجلسه تفکیکی و...دقیقاً مشخص شود.

۳۵قراردادبه امضاء شهود طرفین برسد.

۳۶محل نگهداری اسناد ومدارک ملک مورد مشارکت وهم چنین کیفیت وکا لت نامه به نام شریک سازنده توافق شود.

۳۷اساس مشارکت در ساخت، شناخت کامل شریک مبنی بر تجربه، خودشناسی، توانایی مالی، وفاداری به پیمان و قرارداد است. بنابراین تحقیق لازم صورت پذیرد.

۳۸تعیین قدرالسهم شرکاء بسیار متفاوت و متغیر است مثلاً مشارکت با یک آرشیتکت خوشنام و خوش ذوق و خلاق، مالکین ترجیح می­دهند درصد کمتری بگیرند، چرا که آپارتمان­هایی که آرشیتکت می­سازد­ بسیار گران­تر از سازه­های بنّایی است.

۳۹:  در قدرالسهم اعیانی، مشارکت در ساخت نباید طمع ورزید.

۴۰:   ضمانت اجرایی قابل قبولی را در این گونه قراردادها باید تعریف کرد.

۴۱:  تقسیم­نامه ­بین شرکاء تنظیم شود با تعیین شرایط حق فروش واحدهای متعلق به هریک از دو شریک.

۴۲:  انتخاب یک ناظر دلسوز و مجرب جهت نظارت بر کیفیت اجرایی شریک سازنده.

۴۳:  انتقال قدرالسهم عرصه به نام شریک سازنده، پس از پرداخت کل هزینه تراکم و جواز و پس از اِتمام سقف و ستون و دیوار چینی صورت پذیرد.

۴۴حق دخل و تصرف برای مالک حفظ شود تا در صورت تأخیر غیرمتعارف و تعطیلی تعمدی پروژه توسط شریک سازنده، مالک بتواند برای تأمین مخارج، پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.

۴۵برای حل اختلاف احتمالی، داورِ مرضی­الطرفین تعیین شود.


کلیدواژه‌ها:



گروه : دپارتمان املاک و مستغلات - تاریخ : 1395/06/29 - تعداد بازدید : 2359 -- گزارش ایراد در سایت


بازگشت بازگشت به صفحه نخست
کلیه حقوق مادی و معنوی سایت برای پردیس الله داد محفوظ است.