تخلیه املاک تجاری و مسکونی،قانون روابط موجر و مستاجر سال 56،قانون روابط موجر و مستاجر سال 62،قانون روابط موجر و مستاجر سال 76،استیجاری،اجاره،محل کسب،پیشه و تجارت،بطلان اجاره،خیار شرط،موجر،پرداخت اجاره،حکم تخلیه،سرقفلی،موجر،عسر وحرج مستاجر،قانون روابط موجر و مستاجر،مصوب 1376،اداره ثبت، ثبت اسناد،شهرداری،وکیل،موسسه حقوقی،دادگاه،وزارت دادگتستری،قوه قضائئیه،وزارت،گروه وکلا،وکلا،کانون،حمایت،دادگاه،دپارتمان حقوقی،حقوق،حقوقی،شورا،مجلس،نهاد،ادارات،اداره،ارگان،مراجع،تجدید نظر،شعبه،رسمی،رسمیت،،مجازات،جزا،بین الملل،موسسات حقوقی،موسسه حقوقی بین امللی پردیس الله داد،پردیس،گروه قضایی،گروه حقوقی،شهرداری،پم،جردنفونک،law،lawer،book،41781،02141781،الله داد،احسان الله داد،حسام الله داد،وکیل تخصصی،جردن،ونک،سلامت،انقلاب،دادگاه،شعبه،بازار،اوقاف، allahdad، alahdad،حسام الله داد،الله داد،احسان،احسان الله داد، 09121889580،09121858295،الهیه،فرشته،ونک،حقوق،عدل،ملک،ساختمان، کلنگی،ساخت و ساز،برج،برند،منطقه 1، شهرداری، تحقیق،نشانی،دادگاه، اخبار،خبر،حقوقی،کیفر،وکیل،وکالت،مشاوره،ثروت،قدرت،رفاه،اقتصاد

تخلیه املاک تجاری و مسکونی

تعریف اجاره

انواع اجاره ها و قانون حاکم

انحلال اجاره

فسخ اجاره بوسیله مستاجر

فسخ اجاره بوسیله موجر

اجرای حکم تخلیه محل های کسب،پیشه و تجارت

اجاره محل سکونت و تخلیه آن

اجرای حکم تخلیه محل های مسکونی

نگاهی به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

تخلیه املاک تجاری و مسکونی

اجاره عقد معوضی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره به مدت معینی می شود.در حال حاضر چهار قانون مهم حاکم بر قرارداد اجاره عبارتند از:

اجاره از جمله عقود معوض و تملیکی است که به لحاظ اهمیت و نقشی که در روابط اجتماعی دارد، مورد توجه روزافزون قانونگذاران قرار گرفته است، به نحوی که مهم‌ترین مبحثی که بعد از بیع مواد متعدد و فراوانی را در بین عقود معین، به خود اختصاص داده، عقد اجاره است.

بخش قابل توجهی از شهروندان در شهرهای کوچک و بزرگ کشور با مشکل مستاجری اعم از مسکونی یا تجاری دست به گریبان هستند که چنانچه مالکین به‌عنوان طرف دیگر این موضوع را نیز به جمعیت آنها بیفزاییم به حدود40درصد از جمعیت در شهرهای بزرگ می‌رسیم. چنانچه موجرین و مستاجرین از حقوق خود و طرف مقابل آگاه باشند نه تنها انتظارات روشن و آرامش در روابط آنها جای هرگونه تنش و درگیری را خواهد گرفت بلکه از تعدد شکایت‌های اجاره نیز که نظام دادرسی را دچار مشکل تراکم پرونده می‌کند جلوگیری خواهد کرد.هدف ما در این مقاله بررسی کامل عقد اجاره نیست بلکه در صدد هستیم تا با بیان کلیاتی پیرامون عقد اجاره درنهایت به مواردی اشاره کنیم که امکان تخلیه را فراهم می آورند.

 

تعریف اجاره

مفهوم لغوی اجاره

«اجاره» به کسر و ضم و فتح همزه بکار رفته است، لیکن لفظ مشهورتر آن با کسر تلفظ می‌شود. از نظر برخی از اهل لغت، اجاره مصدر سماعی فعل «اجر» بر وزن ضرب و قتل می‌باشد که مضارع آن با کسر و ضم میم است.«اجر» یا «اجرت» از نظر لغوی و عرفی به معنای جزای به عمل است، امّا اجاره به معنای کرایه دادن است و معنی فقهی و شرعی آن نیز به این معنی نزدیک است. باید توجه داشت، بر خلاف آن‌چه که بعضی تصور می‌کنند، اجاره مصدر «آجر»، «یوجر» نیست بلکه مرادف با «اجر» است که به معنای جزای بر عمل است، ولی مصدر «آجر» یوجر، ایجار، است نه اجاره.

مفهوم حقوقی اجاره

در ماده 466 قانون مدنی ایران به بیان آثار اجاره پرداخته شده ولی تعریف جامعی محسوب نمی شود:«اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود. اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.»

دکتر کاتوزیان تعریف این ماده از اجاره را کامل نمی دانند و اینگونه تعریفی از اجاره ارائه می دهند:«اجاره عقد معوضی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره به مدت معینی می شود.

انواع اجاره ها و قانون حاکم:

با بررسی قوانین موجر و مستاجر به سه گروه اجاره بر می خوریم که بایستی قوانین حاکم بر هر یک از آنها را پیدا کنیم.

اجاره محل سکونت:

تجربه قانونگذاری نشان داده است که محدود کردن آزادی اراده و حمایت دولت از مستاجران در بحث اجاره محل سکونت آثار نامطلوبی به بار می آورد چرا که دیگر مالکان میلی به انعقاد قرارداد با مستاجران ندارند که این خود باعث کم شدن عرضه محل های مسکونی می شود که از نتیجه های طبیعی آن بالا رفتن قیمت اجاره بها است. بهمین جهت دولت ناچار شد که آرام آرام به سوی قانون مدنی متمایل شود و از دخالت بی مورد در این رابطه اجتماعی پرهیز کند. که ابتدائا از قانون معاملات زمین مصوب سال 1354 شروع شد وسپس تاثیر خود را در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 نشان داد. بدن ترتیب که اجاره محل های مسکونی از شمول قانون خارج و به حکومت قانون مدنی پیوست.از جمله مهمترین استثناها عبارتند از:

ساختمانها و محل هایی که به منظور سکونت عرفا بطور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده می شود.

کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرک ها که گواهی خاتمه ساختمانی آنها از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال 54 صادر شده و می شود.

خانه های سازمانی و سایر محل های مسکونی  که از طرف وزارتخانه ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص، اعم از حقیقی یا حقوقی،بمناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آنها قرار می گیرد.

 

اجاره محل کسب،پیشه و تجارت:

در گذشته  دادگاه ها بطور قاطع باغ هایی که بمنظور پرورش گل و نهال اجاره داده می شود راتابع قانون روابط مالک و مستاجر می شناختند اما در وضع کنونی قانون مدنی و قواعد امری دیگر در این زمینه بر روابط طرفین حکومت دارد.

 

اجاره های به منظور دیگر:

قبلا تصور بر این بود که اجاره ها یا به منظور سکونت است یا برای کسب و پیشه و تجارت، ولی دادگاهها به مواردی برخورد می کردند که در هیچیک از این دو گروه نمی آمد: برای مثال،محل درمانگاه عمومی یا انجمن حمایت از هنرمندان و نویسندگان و ... که نه محل سکونت بشمار می آمد و نه در زمره محل های تجارت و پیشه بود.پس رویه قضایی به تردید می افتاد که اجاره این محل ها را تابع چه قانونی قراردهد،قانون مدنی یا قانون روابط مالک و مستاجر؟

 

انحلال اجاره

اجاره ممکن است در اثر درخواست ابطال یا فسخ یکی از دوطرف عقد یا جانشین آنان منحل شود.بحث درباره بطلان و فسخ اجاره تنها جنبه نظری ندارد.زیرا،نه تنها فسخ اجاره ناظر به آینده است و ابطال آن آثار عقد را از روز نخست از بین می برد،درخواست فسخ را تنها کسی می تواند بکند که قانون به او حق داده است ولی تقاضای ابطال از هر ذینفعی پذیرفته می شود.باید این نکته را یادآور شد که پایان یافتن مدت اجاره باعث انحلال رابطه حقوقی دوطرف نمی شود؛با وجود این نباید چنین پنداشت که سپری شدن مدت اجاره هیچ اثری در این رابطه ندارد.بنابراین موارد انحلال اجاره را در سه گفتار پی می گیریم:

بطلان اجاره

از آنجایی که قواعد کلی معاملات برقرارداد اجاره حکومت می کند،قرارداد اجاره درصورتی باطل است که یا بطور صریح از طرف قانونگذار ممنوع شده باشد یا در ارکان اساسی آن خللی موجود باشد.اکنون باید دید کدامیک از موارد پیش بینی شده در مواد 12 و14 قانون روابط موجر و مستاجر56 ناظر به بطلان اجاره است.

 بند اول: قابل استفاده نبودن عین مورد اجاره

موضوع عقد اجاره منفعت است و هدف از قرارداد این است که مستاجر بتواند استفاده ای را که مقصود دو طرف بوده است از عین ببرد.بنابراین،اگرمورد اجاره قابل استفاده نباشد،از لحاظ مستاجرو بر مبنای قراردادی که او با مالک بسته است،مانند موردی است  که عین از بین رفته و توافق بدون موضوع باقی مانده است.

بند دوم: انتقال به غیر از طرف مستاجری که این حق از او سلب شده است:

در مواردی که اجاره مقید به انتفاع شخص مستاجر باشد،بدین گونه که تنها او بتواندمالک منافع و متصرف عین  باشد، یا حق انتقال به غیر بطور صریح از مستاجر سلب شود مالکیت او نسبت به منافع کامل نیست و نمی تواند آن را به دیگری منتقل سازد.طبیعی است که در چنین شرایطی، اگر مستاجر منافع را به دیگری انتقال دهد، این اجاره باطل است و موجر می تواند ابطال آن و تخلیه مستاجر دوم را از دادگاه بخواهد. ولی ابطال اجاره ای که با تجاوز از حق مستاجر منعقد شده،در پاره ای مواردبرای حفظ حقوق مالک کافی نیست.زیرا احتمال دارد که مستاجر اول همینکه سرنوشت اجاره دوم را در خطر ببیند عین مورد اجاره را خود تصرف و ادعا کند که ابطال اجاره دوم به رابطه حقوقی او با مالک خلل نمی رساند.این ادعا از نظر بطلان اجاره اول درست است،زیرا اعلام بطلان اجاره دوم به خودی خود اجاره اول را باطل نمی کند.ولی از آنجا که مستاجر برخلاف شرط صریح یا ضمنی اجاره اقدام کرده است، موجر حق پیدا می کند که عقد را فسخ کند و تخلیه عین را خواستار شود.

 

فسخ اجاره

 از نظر قواعد عمومی، فسخ اجاره ناظر به مواردی است که یکی از دو طرف برطبق اختیاری که قانون به او داده است، تمام یا بخشی از مبادله منافع و عوض را بر هم می زند.بنابراین، چون تملیک منافع برای مدت معین انجام می شود، فسخ اجاره ناظر به تمام یا بخشی از همان مدت است.پس از پایان مدت، عقد پایان می یابد و فسخ آن کاری بیهوده.

ولی در قانون روابط موجر و مستاجر، که پایان مدت اجاره رابطه ی حقوقی بین دو طرف را قطع نمی کند و موجر ناگزیر است به درخواست مستاجر اجاره را تجدید کند، فسخ اجاره از جانب موجر به معنی قطع رابطه نیمه قراردادی خود با مستاجر و رهایی از الزاماتی است که قانون بر او تحمیل کرده.برعکس،مستاجر هیچ الزامی خارج از قرارداد خود با موجر در باب ادامه اجاره ندارد و می تواند هرگاه بخواهد، به انتفاع خود پایان دهد و ملک را تخلیه کند.پس فسخ در مورد او تنها به معنی مرسوم خود،یعنی برهم زدن قرارداد اجاره، بکار می رود.

 

فسخ اجاره بوسیله مستاجر

الف) خیار شرط و خیار تخلف از شرط

ممکن است در اجاره به سود مستاجر شرط خیار شود.برای مثال،اجاره برای مدت یک سال منعقد شود و مستاجر در پایان شش ماه برای خود حق فسخ بگذارد.البته به طور معمول در اجاره های محل های مسکونی اینگونه شروط می شود چرا که سرقفلی محلهای کسب پیشه و تجارت مانع از اینست که مستاجر نفعی در آوردن شرط خیار یا استفاده از آن داشته باشد.

 

ب) خیار عیب

در موارد زیر مستأجر می‌تواند صدور حکم به فسخ‌اجاره را از دادگاه درخواست کند:

اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شودکه آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.

در بند 2 فسخ اجاره بر مبنای عیب مورد اجاره منوط به تحقق دو شرط است:

1)عیب چنان باشد که عین مستاجره را از قابلیت انتفاع خارج سازد

2)رفع عیب مقدور نباشد.

یکی از مصداقهای خیار عیب که در قانون جداگانه به آن اشاره شده،هنگامی است که:« مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل‌تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب‌شود.» از مفاد این بند امکان استفاده از خیار تبعض صفقه را می توان استنباط کرد.زیرا وقتی مستاجر می تواند بدلیل عیب در بخشی از مورد اجاره عقد را نسبت به تمام آن فسخ کند، بیگمان در فرض مربوط به بطلان عقد درباره همان بخش نیز از این حق بهره مند می شود.

ج) فوت مستاجر و درخواست تمام ورثه

اجاره عقدی است لازم وبنابراین به فوت موجر یا مستاجر منحل نمی شود.این قاعده کلی را قانون روابط موجر و مستاجر در موردی که مستاجر در مدت اجاره فوت می کند نپذیرفته و به ورثه او حق داده است که بطور اجتماع اجاره را فسخ کنندولی باید دانست که ای حق به مجموع وراث مستاجر تعلق دارد و تجزیه ناپذیر است.پس اگر مستاجر دارای دو فرزند باشد که یکی از آنها مایل به ادامه کسب د عین مستاجره است،دیگری حتی نسبت به سهم خود حق فسخ اجاره را ندارد.

د) خیار تخلف از وصف

در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد، مستاجر حق درخواست فسخ اجاره را از دادگاه دارد.استفاده از این حق در صورتی امکان دارد که مستاجر پس از اطلاع از تخلف وصف، فوری برای فسخ اجاره اقدام کند.

ه) سایر خیارات

در قانون مدنی احکام دیگری نیز فسخ اجاره را مجاز می شمرد که به حکم انصاف باید چنانکه هست اجراء شود

 

فسخ اجاره بوسیله موجر

الف) انتقال ارادی به غیر

در مواردی که حق انتقال به غیر به مستاجرداده نشده یا عین مستاجره به منظورکسب یا تجارت یا پیشه خود مستاجر اجاره داده شده است، انتقال اجاره به غیر یا واگذاری عملی مورد اجاره به دیگران،به موجر حق فسخ اجاره اصلی را می دهد.

ب) انتقال قهری به ورثه مستاجر که شرط مباشرت او شده است

 

ج) تعدی و تفریط مستاجر- تغییر شغل

فسخ اجاره و تشخیص موارد تعدی و تفریط تابع قواعد عمومی اجاره است. در قانون روابط موجر و مستاجر قید«موجر قادر بر منع آن نباشد» نیامده است. بنابراین، در صورت تعدی و تفریط مستاجر، موجر می تواند اجاره را فسخ کند، هرچند که قادر به منع او نیز باشد بنابراین هرگاه مستاجر خودسرانه بخشی از مورد اجاره را خراب کندو به میل خود بسازد یا در حفاظت از آن مواظبتهای متعارف را نکند،موجر حق فسخ پیدا می کند.یکی از مصداقهای تعدی و تفریط موردی است که مستاجر از مورد اجاره برخلاف منظوری که در اجاره نامه قید شده استفاده کند پس اگر مستاجر نوع پیشه خود را تغییر دهد و در نظر عرفشغل جدید او مشابه شغل پیشین نباشد موجر حق فسخ اجاره را دارد.برای مثال، هرگاه دکانی که برای مبل فروشی به اجاره داده شده تبدیل به نانوایی و آهنگری شود،موجر حق فسخ اجاره را پیدا می کند.

د)احتیاج موجر پس از پایان مدت اجاره

 قانون روابط موجر و مستاجر و در زمره مواردی که موجر می تواند درخواست تخلیه محل کسب را بکند، چنین آمده است: تخلیه بمنظور احتیاج شخص موجر، برای کسب یا پیشه و تجارت - در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب بای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.»

ه)تاخیر در پرداخت اجاره

 در صورتی که مستاجر از پرداختن اجاره خودداری کند، موجر می تواند اجبار او را بخواهد. منتها،اگر اجاره نامه رسمی باشد،این اجبار از طریق اجرای ثبت بعمل می آید و در سایر موارد دادگاه باید،بوسیله صدور حکم،اجاره را از مستاجر بگیرد.برطبق قانون مدنی، تاخیر در پرداخت اجاره به تنهایی به موجر حق فسخ نمی دهد. ولی ،قانون روابط موجر و مستاجر، به موجر حق داده است که در موارد خاص با فسخ اجاره تخلیه مورد اجاره را بخواهد.تخلیه ملک بموجب حکم قطعی دادگاه انجام می شود، ولی منوط به تشریفات خاصی است که بدین شرح خلاصه می شود:

در مورد اجرت المسمی یا اجرت المثل ظرف 10 روز از موعد آن( بطورکلی در آخر هر ماه اجاری) پرداخته نشود، موجر می تواند بوسیله اخطار دفتر تنظیم کننده سند و درصورتی که اجاره نامه رسمی در بین نباشد، بوسیله اظهارنامه از مستاجر بخواهد که ظرف 10 روز قسط یا اقساط عقب افتاده اجاره بها یا اجرت المثل را بپردازد.درصورتی که در این مهلت نیز اجارره پرداخته نشود،موجر حق دارد، در موردی که اسناد اجاره رسمی است، از دفتر تنظیم کننده سند یا اجرای ثبت صدور اجراییه بر تخلیه مورد اجاره و وصول اجاره بها را بخواهد.ولی هرگاه پس از صدور اجراییه مستاجر اجاره بهای عقب افتاده را به صندوق ثبت بسپارد،اجراییه توقیف می شود،لیکن موجر می تواند به استناد این تخلف از دادگاه درخواست تخلیه کند.

 

و) ضرورت نوسازی مورد اجاره

 در قانون روابط موجر و مستاجر مواردی پیش بینی شده که موجر می تواند، بعلت ضرورت خراب کردن مورد اجاره یا احداث ساختمان جدید، تخلیه مورد اجاره را بخواهد.

 

پایان مدت اجاره

در قانون روابط موجر و مستاجر پایان مدت اجاره رابطه حقوقی میان مالک و مستاجر متصرف را از میان نمی برد:مستاجر از قید اجاره رها می شود و می تواند، هرگاه بخواهد، محل پیشه یا تجارت خود را تخلیه کند و به موجر تحویل دهد.ولی،موجر به عهد قانونی و قراردادی خویش پای بند است  و نمی تواند به بهانه پایان مدت تخلیه مستاجر را درخواست کند و باید اجرت المثل دوران تصرف اورا برابر با اجاره بهابگیرد، مگر اینکه قانون درخواست تعدیل اجاره را به اوبدهد.

 

در ماده الحاق شده برای اینکه مستاجر محل کسب و پیشه نیز در پایان مدت اجاره موظف به تخلیه باشد،سه شرط معین شده است:

1) اجاره باید بعد از تاریخ تصویب قانون باشد.

2) اجاره باید با سند رسمی باشد

3)  هیچ گونه سرقفلی و پیش پرداخت نباید گرفته شود.

 

اجرای حکم تخلیه محل های کسب،پیشه و تجارت

اجرای حکم تخلیه به خودی خود با خشونت همراه است.برای ملایم ساختن حکم و رفع عسروحرج مستاجر است که قانون روابط موجر و مستاجر دادگاه را مامور می کند تا بر مبنای انصاف مهلتی به مستاجر بدهد.این مهلت را قانونگذارمهلتهای متناسب با موضوع معین می کند،بدین ترتیب:

 

اجرای حکم تخلیه با پرداخت سرقفلی

در مواردی که حکم تخلیه به سود موجر صادر می شود ولی او نیز بایستی به مستاجر سرقفلی بدهد، معمول دادگاه ها این است که، پس از احراز شرایط لازم دعوی تخلیه، از کارشناس برای تعیین سرقفلی نظر می خواهند و دادگاه حکم تخلیه را صادر می کند، لیکن اجرای آن را منوط به پرداخت یا ایداع مبلغ سرقفلی در صندوق دادگستری می سازد.«ماده 28 ـ در مواردی که حکم تخلیه عین مستأجره با پرداخت‌حق کسب یا پیشه  یا تجارت صادر و قطعی می‌شود موجر مکلف‌است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را درصندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهدوالا حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود مگر اینکه طرفین به مدت‌بیشتری توافق کرده باشند....»

موارد پرداخت سرقفلی

 

1) تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید

2) تخلیه به دلیل احتیاج موجر برای کسب یا پیشه

3) تخلیه محل کسب، به دلیل احتیاج موجر یا کسان نزدیک او به سکونت در آن

4) در موردی که حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده یا اجاره نامه تنظیم نشده باشد و موجر با انتقال منافع به دیگری موافقت نکند و مستاجر بخواهد در برابر تخلیه سرقفلی بگیرد

 

 

اجاره محل سکونت و تخلیه آن

« اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر به‌عنوان اجاره‌یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به‌منظور اجاره به تصرف‌متصرف داده شده یا بشود اعم از این‌که سند رسمی یا سند عادی‌تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است‌.»

 

تخلیه و تحویل عین

مستاجری که اجاره را فسخ می کند، باید مورد اجاره را به موجر تحویل دهد.قاعده این است که مستاجر تا هنگام فسخ اجاره بها را بدهد و پس از آن تا زمان تخلیه اجرت المثل بپردازد. با وجود این،  قانون از این قاعده دست برداشته و مستاجر را تا زمان تحویل، آن هم در دورانی که موجر ممتنع است، مکلف به پرداخت اجاره بها کرده است.در این ماده می خوانیم:« هرگاه مستأجر به‌علت انقضاء مدت اجاره یا در مواردفسخ اجاره‌، مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن‌امتناع کند مستأجر می‌تواند به‌دادگاه محل وقوع ملک مراجعه وتخلیة کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتردادگاه تسلیم کند.»

 

اجرای حکم تخلیه محل های مسکونی

عسر وحرج مستاجر

 

1)  مقصوداز«عسروحرج »به لحاظ کمبود مسکن ، این نیست که مستاجرتوانایی یافتن مسکن دیگری رانداشته باشدوبدون سرپناه بماند .عسروحرج مفهومی میانه آسانی وعدم توانایی دارد؛امری که به سختی میسر است وباعث فشاروتنگنای نامتعارف می شود.

2)  دراثبات عسروحرج مستاجرمدعی است وبایستی وضع ویژه خود وفشاری را که اجرای حکم تخلیه بر او وارد می سازد اثبات کند. ولی، جایی که موجر ، در برابر ادعای مستاجر ، به عسر و حرج خود در صورت خودداری از تخلیه استناد می کند، مدعی محسوب می شود.

3)    عسروحرج مفهوم عرفی و نوعی است؛بدین بیان که دادرس باید احراز کند،آیا آنچه مورد استناد قرار می گیرد موجب فشار و دشواری است یا نه؟پس،انسانی زودرنج و کم طاقت نمی تواند وضع روانی خاص خود را مانع اجرای حکم بداند.با وجود اینکه، بایستی شرایط زندگی مدعی را درنظر گرفت.برای مثال، برای مستاجری که توان اجاره دادن محدودی دارد و از داشتن فرزندی فلج و عقب افتاده رنج می برد،تلخی و دشواری از دست دادن سرپناه خانوده همانند توانگری سالم و فعال نیست.

بدین ترتیب، باید انسانی متعارف را که درشرایط خاص مدعی قرار گرفته است، معیار تمیز عسروحرج قرارداد:درجه شدت فشار و مضیقه را معیار نوعی«انسان متعارف» معین می کند، لیکن رسیدگی به شرایط نسبی و شخصی در هر دعوی خاص انجام می شود.

تزاحم دو عسروحرج

عسروحرج مستاجر در صورتی مانع از اجرای حکم تخلیه می شود که با عسروحرج موجر برخورد نکند. در صورت تزاحم این دو ضرورت، چون هیچکدام را بر دیگری نمی توان ترجیح داد ، باید از آن گذشت و به قاعده عمومی بازگشت . در فرض ما، قاعده اجرای عدالت (حکم دادگاه) است.

 

موارد مربوط به نظم عمومی: تاخیر صدور حکم

اجرای حکم تخلیه گاه با نظم عمومی برخورد پیدا می کند و آثار آن از مرز تعارض با منافع خصوصی فراتر می رود. در این موارد خاص، قانونگذار نمی تواند سرنوشت نفع عموم را به تصمیم شکننده دادرس واگذارد و مایل است خود در آن دخالت کند، گاه با حکم قاطع تخلیه را به تاخیر می اندازد و گاه بر مهلت متعارف قضایی می افزاید. 

تبصره 1- در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیة اماکن‌آموزشی و دولتی و مورد اجارة مهاجرین جنگی و رزمندگان را به‌علت کمبود جای مناسب عسر و حرج تشخیص دهد دادگاه موظف‌است  و مستأجرین اماکن آموزشی و دولتی‌مکلفند ظرف این مدت جهت رفع کمبود اماکن تدابیر لازم اتخاذنمایند. این قانون از تاریخ تصویب لازم الاجراء است‌.»

 

نگاهی به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376

قانون روابط موجر و مستأجر تابع قوانین موصوفه می باشند.

 


کلیدواژه‌ها:



گروه : دپارتمان املاک و مستغلات - تاریخ : 1395/06/09 - تعداد بازدید : 6589 -- گزارش ایراد در سایت


بازگشت بازگشت به صفحه نخست
کلیه حقوق مادی و معنوی سایت برای پردیس الله داد محفوظ است.